Avec la parution de décret 2012-674 et ses dispositions relatives aux contrats de maintenance, le législateur a fait un pas en faveur du consommateur. C'est bien mais il vous appartient d'aller plus loin, voici pourquoi...
Il y a un problème ...
La ville de Paris alertée sur les difficultés consécutives à l’application de la loi, a commandé en 2010 une « mission d’information et d’évaluation sur les difficultés rencontrées dans l’entretien, la maintenance, la réparation et la mise aux normes des ascenseurs à Paris ». Plusieurs sources officielles, mettent d'une manière ou d'une autre l'accent sur la maintenance des ascenseurs. Le décret 2012-674, rend obligatoire la modification des contrats de maintenance pour inclure des clauses de résiliations anticipées, stigmatise la notion de verrouillage technologique et renforce les conditions d’exécution des contrôles externes. Le communiqué de presse du ministère du 10 mai 2013 engage les ascensoristes à améliorer les conditions de maintenance. il y a un problème.
Notre analyse
Tout commence en 2004 avec la parution du décret 2004-964, ce décret ordonne 3 mesures :
- Obligation de mettre en conformité les ascenseurs (échéances travaux 2008 (devenu 2010), 2013 et 2018)
- Obligation de mettre en conformité les contrats de maintenance.
- Obligation de mettre en oeuvre un contrôle externe.
Ces 3 mesures sont suivi la même année de 3 arrêtés, travaux, maintenance, contrôle.Si la mesure concernant les travaux est la plus spectaculaire et médiatisée, celle concernant la maintenance est en fait la vraie révolution, elle change beaucoup de choses.
Pour comprendre la situation, comme souvent il est nécessaire se savoir d'où l'on vient et où on va... une rétrospective s'impose.
Rétrospective sur l'évolution de la réglementation.
Contrats de maintenance ascenseurs avant 2004
Jusqu'à la parution du décret 2004-964 en septembre 2004, les contrats de maintenance ascenseurs étaient basés sur l'arrêté du 11 mars 1977. Ainsi si vous possédez un ascenseur mis en service avant 2004, votre contrat de maintenance était initialement basé sur cet arrêté. Il était de type "normal" ou "complet" (dénominations de l'arrêté)
- Avec un contrat "normal", l'ascensoriste assurait 12 visites de maintenance, les dépannages, la réparation ou le remplacement de certains matériels (serrures, ferme-portes, cellules etc...)
- Avec un contrat de maintenance "complet" l'ascensoriste complétait ces dispositions par la réparation ou le remplacement des composants majeurs de l'ascenseur (Armoire de commandes, treuil etc...)
L’équilibre qui résultait de ce genre de contrat était parfait puisque l'entreprise devait assurer un bon entretien préventif pour éviter d'avoir à les remplacer... à ses frais. Le propriétaire est tranquille !
Contrats de maintenance ascenseurs après 2004... basés sur l'accord des parties.
Les choses changent en 2004, l'arrêté de 1977 est abrogé et il est imposé à chaque propriétaire de revoir son contrat sur la base des dispositions minimales prévues à la sous-section 2 du décret 2004-964 et dans l'arrêté entretien du 18 novembre 2004.
Changement n°1 : Les textes ne prévoient désormais plus que des dispositions minimales, il résulte que tout ce qui va au delà du minimal doit alors relever de l'accord des parties, alors qu'avec l'ancienne réglementation, les textes se suffisaient à eux mêmes.
Changement n°2 : Les parties doivent convenir des modalités d'application stratégiques : la portée de la maintenance (cf arrêté de maintenance nov 2004) et la disponibilité des pièces (cf décret 2004-964 sous section 2)
Comment s'est opérée la transformation des contrats de maintenance ?
Les fédérations ascensoristes prennent l'initiative et mettent au point une solution d'ossature contractuelle destinée à la substitution des anciens contrats (1977) via la commission ascenseur P82 de l'AFNOR.
L'AFNOR édite ainsi en 2005 un fascicule de documentation (FD P82-022).
La démarche se veut rassurante, mais les réponses du fascicule relatives aux deux clauses stratégiques (définitions maintenance et disponibilité des pièces) ne fournissent qu'une ébauche :
- Au sujet de la disponibilité des pièces : le fascicule propose de baser la disponibilité sur une notion de vétusté, la vétusté étant fonction de la technologie des pièces et de leur date de mise en service. Ainsi des pièces deviendraient vétuste au delà de certaines durées : électronique 10 ans après mise en service, électro-mécanique 20 ans, mécanique 30 ans. Le fascicule de précise pas ce qui se passe à l'issue de ces périodes.
- Au sujet de la portée de la maintenance : le fascicule n'apporte non seulement aucune réponse (les croix ne sont pas cochées) mais il ajoute la mention : "Pour les lignes non cochées, la fréquence est laissée à l’appréciation des contractants. Cette fréquence peut être supérieure à l’année". Ce qui signifie qu'il est admis que ces opérations de maintenance puissent ne pas être effectuée dans un cycle annuel.
Ce sont donc les contrats de maintenance qui apportent les réponses sur le bien fondé du contrat de substitution, les contrats d'adhésion des ascensoristes prévoient pour leur part en particulier :
D'exclure les pièces lorsqu'elles sont considérées vétustes, à l'issue des périodes définies, automatiquement ! (personne n'est avisé)
Dans certains cas, les opérations dites minimales, sans plus... soit 9 visites correspondants aux opérations minimales (cochées)
Conséquences.
Lorsque les clauses contractuelles stratégiques sont basées sur les règles ci dessus, il en résulte :
- Une réduction significative des opérations de maintenance préventives.
- Une rupture de l'équilibre qui existait, de fait, avec l'ancienne réglementation (arrêté de mars 1977) : Avant l'ascensoriste était associé aux conséquences d'une maintenance défaillante (les réparations étaient à sa charge) il avait donc tout intérêt à assurer une maintenance "en bon père de famille". Dans les nouvelles conditions, il invoque (ou peut invoquer) la vétusté pour facturer les réparations.
- L'exclusion des pièces et la réduction des opérations de maintenance aboutissent à des contrats ressemblant plus à des coquilles vides, qui deviennent source de facturations annexes tout en rendant le propriétaire "captif"
- Des prix de maintenance qui deviennent incohérent et pénalisent le propriétaire, les prestations diminuent alors que les montants continuent d'augmenter par le jeu des révisions de prix annuelles.
- Des situations illogiques de facturations de pièces vétustes (au sens contractuel) mais disponibles (au sens réparation du terme).
Dans ces conditions les propriétaires qui sont tentés par les contrats "low cost" se retrouvent pour leur part confrontés à des facturations surprises onéreuses et restent perdants.
A l'inverse
... Il n'est pas étonnant que la situation se dégrade inéluctablement.
Notre conseil.
Le décret 2012-674 prévoit de renégocier obligatoirement les contrats de maintenance ascenseur avant le 31 décembre 2014, il prévoit d'insérer des clauses importantes pour la résiliation potentielle des contrats avant échéance.
Ces dispositions sont évidemment une opportunité pour le propriétaire, mais attention l'important est de prévoir des modalités permettant de corriger la cause :
Il convient donc d'insérer les nouvelles dispositions, de négocier la portée de la maintenance et d'impliquer l'entreprise en revoyant les conditions permettant d'exclure les pièces.
L'équilibre résultera d'accords contractuels, rendant l'ascensoriste responsable de la bonne maintenance et des défaillances.
Le propriétaire doit pour sa part convenir que le prix de maintenance de composants anciens est évidemment plus élevée que le prix de maintenance d'ascenseurs récents.
Aujourd'hui, on constate souvent l'inverse, cherchez l'erreur !
Quelles solutions ?
Le fascicule AFNOR FD P 82-022 propose une ébauche de contrat qui vient en soutien et en conseil des propriétaires d'ascenseur pour élaboration de leur contrat de maintenance, mais reste à compléter.
Les propriétaires les plus puissants (bailleurs sociaux, grandes entreprises, administrations...) ainsi qu'une fédérations d'administrateur de bien imposent aux ascensoristes leurs conventions.
De nombreux bureaux d'études spécialisés soutiennent les plus petits propriétaires et mettent à leurs dispositions différentes solutions.
Nous proposons pour notre part ce soutien et nous mettons à la disposition de nos clients des exemples de conventions associées à notre expertise technique. Voir mission ECM
Derniers Articles
Les technologies ascenseurs sont-elles verrouillées ?
Décembre 29th, 2015